Все чаще участники долевого строительства (далее по тексту – дольщик, участник долевого строительства) делают свой выбор в пользу приобретения квартиры с готовым ремонтом. подобный подход вполне логичен, поскольку стоимость отделки у застройщика как правило стоит дешевле, чем осуществлять отделочные работы своими силами.
Однако, далеко не редки случаи, когда застройщик пытается сдать дольщику квартиру, имеющую недостатки, в том числе и достаточно существенные.
Прежде чем углубиться в вопрос, следует сразу обозначить, что согласно позиции высших судебных инстанций, заставить застройщика поменять квартиру с недостатками на другую не получится.
При обнаружении недостатков в объекте строительства, дольщику законом предоставлен выбор требований, которые он может реализовать в отношении застройщика.
В соответствии с ч. 2, 3 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
При этом, в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок, участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Законом также предусмотрено, что условия договора с застройщиком, освобождающие застройщика от ответственности за недостатки объекта строительства, являются ничтожными.
Так как же дольщику защитить свои права в случае выявления недостатков в приобретенной квартире на стадии принятия объекта долевого строительства?
Для ответа на данный вопрос, следует обратиться к акту Правительства РФ, устанавливающему на 2024 год особенности передачи объекта долевого строительства участнику - Постановление Правительства РФ от 29 декабря 2023 г. № 2380 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства».
В соответствии с указанным Постановлением, при выявлении существенных недостатков, производится осмотр квартиры с привлечением специалиста (отвечающего требованиям к уровню подготовки и квалификации, установленным Постановлением). Отдельно отметим, что специалист определяется по согласованию с дольщиком – то есть можно сделать вывод о том, что кандидатура специалиста предлагается именно Застройщиком.
К слову, техническое обследование объекта долевого строительства обеспечивается методами визуального и инструментального обследования.
При выявлении существенных недостатков, дольщик вправе отказаться от подписания передаточного акта или иного документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства.
В случае, если выявленные недостатки не являются существенными, что само по себе поле для споров между застройщиком и дольщиком, перечень недостатков вносятся застройщиком и дольщиком в передаточный акт или иной документ, подтверждающих передачу объекта долевого строительства. Указанные недостатки подлежат устранению застройщиком на безвозмездной основе.
В случае наличия разногласий между застройщиком и дольщиком о выявленных недостатках, производится осмотр квартиры с привлечением специалиста, о чем составляется соответствующий акт.
Застройщик удовлетворяет требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков в срок не более 60 календарных дней со дня подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, а в случае обнаружения существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства - в срок не более 60 календарных дней со дня составления акта осмотра с участием специалиста.
В случае неисполнения Застройщиком обязанности по безвозмездному устранению недостатков, отказу от такого устранения или нарушения установленных сроков, дольщик вправе предъявить по своему выбору одно из требований: соразмерное уменьшение стоимости объекта долевого строительства или возмещения своих расходов по самостоятельному устранению недостатков.
Дольщик не лишен возможности отказаться от исполнения договора долевого участия и потребовать возврата денежных средств и выплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», но указанный подход реализуется дольщиками крайне редко, поскольку такой путь зачастую невыгоден, в первую очередь, именно дольщику.
Такие требования удовлетворяются в течение 10 рабочих дней, с момента предъявления требований.
Если же застройщик отказался удовлетворять и эти требования или нарушил установленный Постановлением срок, дольщику ничего не остается, кроме того, как обратиться с исковым заявлением в суд. Но все не так просто, так как к суду еще нужно подготовиться.
Требование: Самым распространенным выбором дольщиком является требование о возмещении расходов по устранению недостатков силами и средствами дольщика (или стоимость восстановительного ремонта).
Но как же доказать размер возможных расходов, ведь у дольщика может не оказаться средств и времени по оперативному устранению недостатков?
Обоснование размера требований: Для этого дольщику рекомендуется провести экспертизу с целью установления стоимости работ и материалов, необходимых для устранения выявленных недостатков. Важно (!!!) – не забыть уведомить застройщика о проведении экспертизы в письменной форме с обязательным сохранением документов, подтверждающих уведомление застройщика. Сделать это можно «Почтой России».
После получение результатов экспертизы, разумным будет обратиться с соответствующей претензией в адрес Застройщика с предложением по досудебному урегулированию спора.
В случае отсутствия ответа от застройщика или его отказа в удовлетворении требований, необходимо подготовить исковое заявление и обратиться в суд.
А что же делать, если недостатки были обнаружены после принятия объекта долевого участия?
Федеральный закон № N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрел и такой случай.
Согласно ч. 6 ст. 7 Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 04.08.2023) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в срок - участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.
Общий гарантийный срок по закону составляет пять лет.
Принцип действия дольщика здесь аналогичный тому, чтобы был изложен выше – проведение экспертизы с целью установления размера ущерба, обусловленного недостатками объекта долевого строительства.
Однако, важно помнить, что в соответствии с ч. 7 ст. 7 ФЗ-214, Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.