Статья: Покупка земельного участка. Нюансы и безопасность сделки.

Пришла весна. Ярко светит солнце, на деревьях набухают почки, и осунувшиеся за зиму горожане задаются вопросом покупки земельного участка. Но такая покупка является важным решением, которое требует особой осторожности. Как это сделать безопасно? Какие нюансы учесть при покупке? Можно ли это сделать самостоятельно или необходимо прибегнуть к помощи специалиста? Давайте разбираться. 

В первую очередь нужно понимать, что продавать и покупать можно только те участки, которые поставлены на кадастровый учет, т.е. внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) сведений, подтверждающих существование конкретных объектов недвижимости. Если недвижимость не стоит на кадастровом учёте, на неё нельзя зарегистрировать право собственности. Таким образом, для начала необходимо проверить наличие участка в реестре. 

Помимо этого, необходимо проверить наличие у продавца всех необходимых документов (кадастровый паспорт, градостроительные условия и ограничения), чтобы в дальнейшем избежать потенциальных проблем при перепланировке или строительстве на участке.

Все проверили, сведения об участке находятся в реестре, документы в порядке, значит можно вплотную заняться приобретением земли. При покупке земельного участка, как и при покупке любой другой недвижимости, необходимо заключить договор купли-продажи. Уже на этапе приобретения участка необходимо внимательно изучить все правовые аспекты договора и разъяснить ситуацию с помощью юриста или специалиста по недвижимости. 

Один из важных моментов, который может вызывать вопросы при заключении такого договора, – это правовой режим земельного участка (ст. 7 Земельного кодекса РФ). В зависимости от его категории могут быть установлены различные ограничения и требования по использованию земли.

Всего таких категорий семь, но наибольший интерес для тех, кто собирается покупать участок, представляют:
- земли населенных пунктов — это участки, которые можно использовать для застройки и развития поселений;  
- земли сельскохозяйственного назначения, на которых можно вести сельское хозяйство, строить здания и сооружения для хранения и переработки сельхозпродукции.

Помимо категорий существует также такое понятие, как Вид разрешенного использования (ВРИ) — характеристика земельного участка, предписывающая, как этот участок можно эксплуатировать и что на нем можно строить. Видов достаточно много, наиболее интересны следующие: 
- ИЖС (индивидуальное жилищное строительство).
- ЛПХ (личное подсобное хозяйство).
- Ведение садоводства или огородничества (СНТ и ДНП).

 Важно помнить, что за использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием предусмотрена административная ответственность в виде штрафа (ст. 8.8. КоАП РФ). Размер штрафа зависит от того, определена ли кадастровая стоимость земельного участка, и может выражаться как в процентном соотношении от кадастровой стоимости, так и во вполне конкретной сумме. При этом гражданин обязан устранить нарушение. Если этого не сделать и продолжать нецелевое использование участка, землю могут изъять. 

Возвращаясь к нашему договору, договор купли-продажи земельного участка составляется в письменной форме. Условия договора должны быть ясными и однозначными для обеих сторон. Ошибки или неясности в формулировке могут привести к конфликтам в будущем.

Важно, чтобы договор купли-продажи участка содержал информацию о правовом режиме участка, например, если участок находится в зоне сельскохозяйственного назначения, то необходимо указать это в договоре. 

Также следует указать кадастровый номер участка, размер участка, его границы, площадь и местоположение.

Необходимо установить и указать точную стоимость участка, а также указать дату, порядок и способ оплаты. Дополнительно можно указать информацию о возможности производить платежи частями или предусмотреть возможность помощи с банковским кредитом.

Также важно детально регламентировать условия передачи права собственности на участок, включая дату и механизм передачи. В некоторых случаях может потребоваться согласование с различными органами власти, например, при передаче земельных участков, которые находятся в аренде.

Резюмируя все вышесказанное, основными условиями договора купли-продажи земельного участка выступают: 
- предмет договора (кадастровый номер земельного участка, площадь, адрес и, разумеется, вид разрешенного использования (ВРИ)); 
- стоимость земельного участка и порядок расчетов; 
- срок передачи земельного участка и порядок его передачи; 
- сведения об отсутствии или наличии обременений или ограничений; 
- права и обязанности сторон; 
- ответственность сторон; 
- порядок разрешения споров. 

Важно отметить, что, если на участке расположены объекты недвижимости, данные объекты необходимо также прописать в договоре с указанием цен на них. Сделка совершается также в отношении всех объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке.
Помимо этого необходимо озаботиться оформлением согласия от второго супруга на продажу земельного участка в случае, если продающийся земельный участок находится в общей долевой собственности супругов. 

В юридической практике частыми спорами являются вопросы о целевом назначении участка и возможности его использования. Покупатель может ожидать, что участок имеет определенное назначение, например, для строительства жилого дома, но в действительности он может быть ограничен по использованию из-за правовых ограничений или местных законов. Это может привести к несоответствию ожиданий покупателя и фактическим возможностям использования участка, что может вызвать споры между сторонами. Также не редки споры о качестве участка и наличии на нем всей необходимой инфраструктуры.

Если всё-таки разногласия между сторонами возникли. Какие возможности есть для разрешения споров и защиты прав при сделках с участками?

Одна из основных возможностей разрешения споров – это проведение переговоров между сторонами. В процессе переговоров можно попытаться найти взаимоприемлемое решение, которое устроит обе стороны. При этом важно иметь достаточную информацию о законодательстве и правах, чтобы защитить свои интересы.

Если переговоры не приводят к решению спора, можно обратиться в суд. Судебное разбирательство позволяет представить свои доказательства и аргументы перед независимым судьей, который примет решение на основе действующего законодательства. Однако, следует помнить, что судебное разбирательство может быть длительным процессом и потребует определенных затрат. Другой возможностью разрешить спор является альтернативное разрешение споров, такое как медиация или арбитраж.

Практические рекомендации и советы для предотвращения споров и успешного заключения договора купли-продажи земельного участка:

 «Инспектура» может помочь Вам в проверке всех документов при приобретении земельного участка и всегда готова прийти к Вам на помощь в любых юридических вопросах!