Какие неочевидные пункты в договоре аренды должны быть обязательно

Снимаете или сдаете квартиру? Поздравляем, вы вступаете в захватывающий мир арендных отношений! Но, как и в любом приключении, здесь есть свои подводные камни. Залог, коммуналка, ремонт — все эти вопросы могут стать поводом для конфликтов между арендатором и арендодателем.

Как их избежать? Ответ прост — заключить грамотный договор аренды, который максимально отвечает именно вашим интересам. Только не спешите скачивать первый попавшийся шаблон из интернета. Давайте разберемся, на что обратить внимание в этом документе и как прописать все нюансы, чтобы защитить свои интересы.

Правоотношения в области аренды жилого помещения регулируются положениями Жилищного кодекса России, а также положениями Главы 35 Гражданского кодекса России.

Так, в соответствии с частью 7 статьи 31 Жилищного кодекса, гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.

Условия аренды (найма) жилого помещения, а также требования к форме и содержанию договора найма жилого помещения регулируются положениями статей 671-688 названной выше главы Гражданского кодекса.

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. При этом законодательством установлены только общие требования к форме и содержанию договора найма. Так, такой договор должен быть составлен только в письменной форме. Несоблюдение этого требования влечет его недействительность.

Также следует обратить внимание на то, что текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения (статья 681 Гражданского кодекса России).

Таким образом, очень важным является вопрос урегулирования всех деталей правоотношений между наймодателем и нанимателем именно в тексте договора. И при возникновении в дальнейшем каких-либо споров, наниматель будет более защищен от наступления для него неблагоприятных последствий в виде необходимости несения бремени расходов за рамками установленной платы за найм.

В дальнейшем мы вместо понятий наймодатель и наниматель будем использовать термины, соответственно, «арендодатель» и «арендатор».

«А вдруг жильцы уедут в закат?»

Главный страх арендодателя — что жильцы съедут среди ночи, прихватив с собой технику и мебель. Поэтому первым делом в договоре прописывают «депозит» (он же залог или страховой платеж).
По закону размер депозита не ограничен, но обычно он составляет 1-2 месячные платы за квартиру. Будьте внимательны: залог не входит в счет арендной платы за последний месяц, если об этом не сказано в договоре.

Чтобы потом не было споров, составьте опись имущества в квартире и зафиксируйте состояние самого жилья. Опишите все до мелочей: сколько тарелок на кухне, какие пятна на диване. Лучше сделать фото и видео. Этот акт лучше подписать до передачи ключей и денег.

Ну а если вы арендатор, проследите, чтобы в договоре были четко прописаны условия возврата залога. Например, такая фраза: «Залог подлежит возврату в течение 3 рабочих дней после подписания акта приема-передачи квартиры при отсутствии повреждений и задолженностей по платежам».

Почему это важно? Представьте, что вы добросовестно вносили арендную плату и залог за последний месяц, а при выезде арендодатель отказывается вернуть залог, утверждая, что он якобы покрывает ваш последний месяц проживания. Если в договоре отсутствует четкое разграничение между залогом и оплатой аренды, доказать свою правоту будет непросто. Поэтому лучше сразу прописать, что залог является отдельным платежом и возвращается арендатору при выполнении определенных условий. Это защитит вас от потери денег и необоснованных претензий со стороны арендодателя.

«Кап-кап — и ты попал...»

Представьте: вы арендатор, уютно спите в своей съемной квартирке. Вдруг слышите странный звук. Кап-кап-кап. Это с верхнего этажа к вам хлещет вода из-за лопнувшей трубы. Паркет вздулся, обои отвалились. Кто будет оплачивать ремонт?

Классическое правило: арендатор отвечает за мелкий ремонт и устранение поломок, которые произошли по его вине. А капитальный ремонт и форс-мажоры — зона ответственности арендодателя. Пропишите это в договоре, если такое распределение ответственности представляется вам справедливым.

Однако нужно понимать, что стороны могут распределить ответственность и по-другому, например, предусмотреть, что даже текущий мелкий ремонт осуществляет арендодатель за свой счет.
Также в договор можно включить примерный список мелких неисправностей (замена лампочек, ручек, кранов) и определение форс-мажора (пожар, потоп, ограбление). Арендодатель или арендатор могут в договоре предусмотреть, кто должен чинить поврежденное имущество.

«Коммуналка — дело тонкое»

Отдельный пункт — это коммунальные платежи. Сразу уточните, какие из них входят, а какие не входят в стоимость аренды. Счетчики лучше переписать в день заселения, чтобы не платить за того парня.

В договоре распишите, кто и в какой срок оплачивает свет, воду, телефон, интернет, газ. Также не забудьте о платежах за общедомовое имущество — лифт, домофон, охрана, вывоз мусора.

По умолчанию арендатор вносит платежи, на которые «влияет сам» (например, свет, газ или вода), а «постоянные платежи», типа охраны или содержания общедомового имущества, вносит собственник. Но стороны могут договориться и иначе.

«Съехать нельзя остаться»

Еще один камень преткновения — это срок аренды и порядок расторжения договора. В договоре нужно указать дату начала и окончания аренды, а также минимальный срок проживания.

Если арендатор съезжает раньше минимального срока, как правило, по условиям договора, он теряет залог или платит неустойку. Если арендодатель просит освободить квартиру до конца оплаченного периода, то обычно по условиям договора возвращает деньги за неиспользованные дни и компенсирует съемщику расходы на переезд.

Также в договоре пропишите случаи, когда каждая сторона вправе его расторгнуть в одностороннем порядке. Для арендатора это могут быть серьезные недостатки жилья, для арендодателя — нарушение правил проживания или неуплата.

Порядок уведомления и сроки выселения/сдачи квартиры нужно тоже конкретизировать.

Заключение

Вот мы и разобрали неочевидные моменты, которые стоит учесть в договоре аренды квартиры. Конечно, описать в одной статье все возможные ситуации нельзя. Поэтому если вы сомневаетесь, как составить договор правильно, лучше обратиться к профессиональному юристу.