Статья: Что такое ДДУ? Ответственность застройщика и как защититься дольщику?

Дата публикации: 15.02.2024

Покупка квартиры на первичном рынке недвижимости привлекает внимание многих потенциальных покупателей. Преимущества новых домов очевидны: это выгодные инвестиции, большой диапазон цен и многообразие представленных планировок.

Однако, как и в любых инвестициях, есть и свои риски.

Начнем по порядку. Что такое ДДУ (договор долевого участия)?

Это юридический документ, который заключается между застройщиком и будущим владельцем жилья (дольщиком) на стадии строительства недвижимого объекта. По сути, ДДУ представляет собой соглашение о том, что застройщик обязуется построить жилье в соответствии с условиями договора, а дольщик обязуется оплатить его стоимость в установленные сроки.

Основные элементы ДДУ включают в себя информацию о сторонах сделки, описании объекта недвижимости (например, планировка, площадь, этажность), условиях оплаты, сроках строительства, гарантиях и ответственности сторон, а также правилах расторжения договора.

Важно отметить, что заключение ДДУ является обязательным при покупке жилья на стадии строительства в соответствии с законодательством некоторых стран. Этот документ регулирует отношения между застройщиком и дольщиком и обеспечивает защиту интересов обеих сторон.
Но не забегая в перед хотелось бы все же раскрыть более подробно нюансы и риски, не погружаясь в эмоции. Именно поэтому в последние годы были внесены значительные изменения в законодательство, направленные на защиту прав дольщиков.

«Защиту интересов обеих сторон». Обращаем Ваше внимание на данную строчку. После череды историй с обманутыми дольщиками, многие сторонятся ДДУ, боясь вкладывать свои средства. И иногда складывается впечатление, что защита интересов происходит только в одну сторону.

Преимущества ДДУ:

Безопасность сделки: Согласно новым правилам, средства дольщика после государственной регистрации договора поступают на открытый в банке эскроу-счет. Эти средства используются для фондирования кредита и перечисляются на счет застройщика только после ввода объекта в эксплуатацию. Банк финансирует расходы девелопера по согласованному бюджету проекта, при этом вычитает свои средства.

Гибкие условия оплаты: Договор ДДУ позволяет установить гибкие условия оплаты, что может быть удобно для покупателя.

Возможность выбора: Покупатель может выбирать квартиру среди представленных вариантов и выбрать наиболее подходящий вариант.

Обеспечение качества: При возведении новостроек застройщики обычно используют современные технологии и обеспечивают высокое качество строительства.

Также, в случае нарушения обязательств со стороны застройщика, дольщик имеет право на расторжение договора.

Один из основных рисков ДДУ — это возможная задержка сдачи объекта в эксплуатацию. Существует риск обнаружения недостатков объекта после его сдачи в эксплуатацию. Проблему для дольщиков создает так же тот факт, что застройщик может вносить изменения в проектную документацию, что может повлиять на ожидаемый результат.

Необходимо также обратить внимание на гарантийные обязательства застройщика. Гарантийный срок распространяется обычно на сам объект и на технологическое оборудование. В случае выявления недостатков объекта в течение гарантийного срока, дольщик имеет право на устранение этих недостатков за счет застройщика.

В случае же банкротства застройщика или других финансовых проблем, деньги дольщика могут оказаться под угрозой.

Наша компания – «Инспектура» - советует в первую очередь внимательно относиться к документации и договорам которые Вы подписываете с застройщиком, для предотвращения дальнейших спорных ситуаций.

Для расторжения договора существует несколько способов, включая соглашение сторон, односторонний порядок или обращение в суд.

Само по себе участие в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости является способом реализации права каждого на жилище, гарантированного Конституцией Российской Федерации (часть 2 статьи 40 Конституции Российской Федерации).
Принимая во внимание социальную значимость отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства, в нашей стране реализовано особое правовое регулирование таких отношений.

Так, отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Этим же законом установлены и гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах допускается (если не принимать во внимание жилищно-строительные кооперативы) только на основании договора участия в долевом строительстве.

В силу части 1 статьи 6 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

Согласно части 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная данной частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере. В соответствии с частью 9 статьи 4 Закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим федеральным законом.

Как видно, названный Федеральный закон принят без малого двадцать лет назад. Однако, по настоящее время нередки случаи существенных задержек застройщиком сроков передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства.

Действительно, предпринятые законодателем меры по снижению рисков наступления для участников долевого строительства неблагоприятных последствий в виде нарушения сроков передачи объекта строительства и его качества, не смогли в полной мере обезопасить потребителей.

При заключении договора участия в долевом строительстве необходимо знать о том, что застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства полную и достоверную информацию о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства и описание местоположения строящегося объекта недвижимости с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме (например, электрического, санитарно-технического, иного оборудования).

Уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве.

Отсутствие сведений о предоставлении земельного участка под строительство, отсутствие разрешения на строительство и т.п. может свидетельствовать о допущенных застройщиком нарушениях при привлечении денежных средств на строительство многоквартирного жилого дома, однако это не являются основанием для освобождения застройщика от ответственности за неисполнение принятых на себя обязательств.

Если участник долевого строительства до обращения в суд предъявил к застройщику законное и обоснованное требование о выплате неустойки, которое не было удовлетворено в добровольном порядке, с застройщика подлежит взысканию штраф в размере пятидесяти процентов от суммы указанной неустойки.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае неисполнения данной обязанности участник долевого строительства вправе требовать устранения нарушений и привлечения застройщика к ответственности.

Закон № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве не содержит положений, устанавливающих ответственность застройщика за нарушение сроков удовлетворения отдельных требований участника долевого строительства, в том числе требования о безвозмездном устранении выявленных при передаче объекта строительства недостатков. Тем не менее, - нарушение срока удовлетворения указанного требования влечет наступление предусмотренной Законом о защите прав потребителей ответственности застройщика в виде уплаты неустойки.

Юристы «Инспектуры» обладают необходимой квалификацией и практическим опытом в разрешении споров граждан с недобросовестными застройщиками и привлечении последних к гражданско-правовой ответственности за нарушение требований законодательства.