Правила взыскания неустойки по ДДУ: 5 простых шага.

Дата публикации: 16.02.2024

Правила взыскания неустойки по ДДУ: 5 простых шагов.

Вы заключили договор ДДУ (долевого участия в строительстве), внесли деньги, но в указанный в договоре ДДУ срок Застройщик не передал Вам объект строительства. Что делать и как защитить свои права?

Отношения, возникающие между Застройщиком и Дольщиком (гражданином) по долевому участию в строительстве, регулируются Гражданским кодексом РФ (далее – ГК РФ), Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ (далее по тексту ФЗ «О долевом строительстве») и Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей». Это значит, что Договор долевого участия в строительстве должен соответствовать Закону «О защите прав потребителей», и Вы вправе защитить свои права в случае их нарушения.

Если Застройщик нарушил Ваши права потребителя и не исполнил свои обязанности по договору ДДУ, например, не передал объект строительства в срок, указанный в договоре долевого участия в строительстве, Вы вправе потребовать у Застройщика выплаты Вам неустойки по договору ДДУ.

Неустойка – это мера ответственности Застройщика за нарушение Ваших прав и законных интересов Дольщика, которая может быть рассчитана исходя количества дней просрочки выполнения Застройщиком своего обязательства по передаче Вам объекта строительства. Неустойка считается с первого дня просрочки в процентах от цены квартиры по договору ДДУ. Зная дату передачи Вам объекта строительства, можно самостоятельно рассчитать размер неустойки по договору ДДУ, воспользовавшись простой формулой расчета неустойки, либо обратиться к специалистам Инспектуры, которые помогут рассчитать неустойку по ДДУ и решить Ваш вопрос о ее взыскании с Застройщика быстро и профессионально.

В соответствии с ч.2. ст.6 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ существует

Формула расчета неустойки по договору долевого участия в строительстве:

Неустойка =

цена квартиры по ДДУ х 1/150 х ставка рефинансирования ЦБ РФ

х количество дней просрочки *

5 простых шага для того, чтобы взыскать неустойку по ДДУ в 2024 году:

1 ШАГ – Изучаем Договор долевого участия в строительстве (ДДУ), находим указание на дату (срок) передачи Вам от Застройщика объекта строительства (квартиры) и рассчитываем неустойку.

На следующий день после указанной в договоре даты передачи Вам квартиры или объекта строительства начинает течь срок, с которого начинается просрочка исполнения Застройщиком его обязательства. Чем больше прошло времени с момента наступления даты передачи Вам объекта строительства, тем больше сумма неустойки, которая может быть взыскана с Застройщика.

_________________________________________________________________________________

*(представлен расчет неустойки для граждан, а для юридических лиц вместо 1/150 применяется коэффициент х 1/300)

Например, в договоре ДДУ написано: «Застройщик обязан передать квартиру 10 января 2024 года», следовательно, дата начала расчета неустойки начинается с 11 января 2024 года, то есть на следующий день после указанной в договоре даты.

Для расчета неустойки необходимо найти дату именно передачи объекта строительства (квартиры), а не какую-либо иную дату, например, дату окончания строительства.

Что делать, если в Вашем договоре не стоит конкретная дата передачи Вам от Застройщика объекта строительства (квартиры)?

Например, Застройщик в договоре ДДУ указал срок передачи Вам объекта строительства 1 квартал 2024 года. С какой даты рассчитать в этом случае неустойку? Квартал – это 3 месяца*. В данном случае неустойку по ДДУ нужно рассчитывать с 01.04.2024 г. (то есть на следующий день после окончания 1-го квартала).

Что делать, если Застройщик просит подписать соглашение о переносе сроков либо уведомляет о их переносе в одностороннем порядке?

Важно понимать, что перенос сроков или их изменение Застройщиком в одностороннем порядке невозможно без Вашего письменного согласия. Это значит, что, если Вы не подписали соглашение о переносе сроков, не согласны с их переносом, Вы имеете право на получение неустойки. В случае, когда Вы согласились на такой перенос, подписав документ об изменении сроков, Вы теряете право на неустойку за нарушение сроков передачи Вам квартиры, указанных в первоначально согласованном с Вами договоре ДДУ. Также знайте, что просто уведомление о переносе сроков Застройщиком не означает согласование с Вами их переноса.

Поэтому совет юристов Инспектуры: не подписывайте документы о переносе сроков передачи Вам объекта строительства и при любой непонятной ситуации по договору с Застройщиком обращайтесь к нам www.inspectura.ru

По какой срок насчитывать неустойку?

Неустойка начисляется по дату фактического исполнения Застройщиком своей обязанности по передаче Вам объекта строительства (квартиры). Что может быть подтверждено Актом приема-передачи. Важно проверить дату составления Акта приема-передачи, он должен быть составлен на реальную дату передачи Вам квартиры от Застройщика, а не «задним числом».

*Первый квартал - с 01.01.2024 по 31.03.2024 г., Второй квартал - с 01.04.2024 по 30.06.2024 г., Третий квартал - с 01.07.2024 по 30.09.2024 г., Четвертый квартал - с 01.10.2024 по 31.12.2024 г.

2 ШАГ – Составляем претензию к Застройщику.

Как составить претензию к Застройщику? Для этого необходимо будет иметь под рукой Ваш договор о долевом участии в строительстве.

В шапке необходимо написать наименование и адрес местонахождения Застройщика. Важно указать именно юридический адрес, ИНН и (или) ОРГН Застройщика. Также указать Ваши ФИО, адрес проживания (указанный в договоре ДДУ) и фактический адрес для получения почты, указать свой телефон.

В обоснование своих требований необходимо указать на нарушение срока, установленного в ДДУ для передачи Вам квартиры, и подтверждающие это обстоятельства. Также можно указать, что в этот период Вы снимаете жилье, и нарушение сроков передачи Вам квартиры увеличило Ваши расходы.

Также необходимо указать размер неустойки и Ваши банковские реквизиты, куда перечислить неустойку в добровольном порядке.

Просим ответить на претензию в установленный законом срок 10 дней. Далее направляем претензию заказным письмом с описью вложения по почте на юридический адрес Застройщика.

Если ответа Вы не получили, либо получили отрицательный ответ, то Вы вправе обратиться в суд за защитой Ваших нарушенных прав.

3 ШАГ – Составляем исковое заявление в суд.

Для начала нужно определить, в какой суд Вам было бы удобнее подать заявление: Вы можете обратиться в суд по своему выбору, либо по своему месту жительства, либо по юридическому адресу Застройщика.

Если сумма Ваших требований будет больше 100 000 (Ста тысяч) рублей, то исковое заявление подается в районный суд, если меньше, то в мировой суд.

Ваше дело будет рассмотрено в рамках дел о защите прав потребителей, то есть шансы выиграть такое дело всегда высоки.

В шапке искового заявления необходимо указать суд, в который подается иск, ФИО истца и Ваши адрес регистрации и паспортные данные, также советуем указывать свой телефон. Далее указываем информацию об ответчике: его ИНН или ОГРН и юридический адрес.

В самом исковом заявлении описываем нарушение Ваших прав со ссылкой на условия договора долевого участия в строительстве, указываем, что в досудебном претензионном порядке Ваши требования не удовлетворены, и просим взыскать денежные средства: неустойку, моральный вред, штраф в размере 50 % от присужденной суммы иска. В исковом заявлении необходимо сослаться на нормы права, которые Застройщик нарушил, а также нормы Закона «О защите прав потребителей». К исковому заявлению прикладываем комплект документов, свидетельствующих о нарушении Ваших прав (прикладываем копии, а оригиналы оставляем у себя и просто предъявляем в суде), а также расчет неустойки.

При любом затруднении Вы всегда можете обратиться за помощью к компетентным юристам-специалистам нашей компании в области защиты прав потребителей. Надо отметить, что сумма на юридические услуги взыскивается с ответчика – то есть с Застройщика, и будет возмещена Вам по итогу вынесенного судебного решения.
Помощь специалиста очень важна на этапе досудебной и судебной защиты Ваших нарушенных прав, ведь у Застройщика на суд будут ходить юристы, основная задача которых – это отстоять позицию Застройщика, снизить размер неустойки и других выплат, а далее обжаловать вынесенное решение в вышестоящих судах. Поэтому именно грамотная квалифицированная юридическая помощь и многолетний опыт в защите прав потребителей Компании Инспектура – это ключевые факторы Вашего успеха и победы в суде.

4 ШАГ - Получаем исполнительный лист и предъявляем его вместе с заявлением о взыскании в банк, где открыт расчетный счет Застройщика.

Исполнительный лист можно получить в суде по факту вступления в силу вынесенного судом решения (если оно не обжаловано в установленный законом срок с момента изготовления решения в окончательной форме (мотивированное решение)). В суд подается заявление о выдаче исполнительного листа, где указывается номер дела и дата решения. Заявление о выдаче исполнительного листа можно подать лично через канцелярию суда, либо по почте, либо через портал ГАС «Правосудие» в электронном виде. Лучше всего распечатать заявление в двух экземплярах и подать через канцелярию, получив на своем экземпляре отметку о принятии.

После того, как Вы получили на руки Исполнительный лист, Вы можете обратиться в банк, в котором у Застройщика открыт расчетный счет. Узнать о банке Застройщика можно, посмотрев раздел «Реквизиты сторон» в своем договоре ДДУ. Банк, получив исполнительный лист, в безакцептном, то есть бесспорном, порядке снимает необходимые денежные средства с расчетного счета Застройщика и перечисляет Вам.

Либо вместо банка с имеющимся на руках Исполнительным листом Вы можете обратиться в Федеральную Службу Судебных Приставов.

Исполнительные листы могут быть предъявлены к исполнению в течение 3(Трех) лет со дня вступления судебного акта в законную силу, но мы советуем не затягивать с предъявлением Исполнительного листа, либо обратиться к нам за квалифицированной помощью.

5 ШАГ – Оплачиваем НДФЛ в размере 13% на доходы физических лиц.

Дольщик, получивший по суду с Застройщика неустойку и штраф в размере 50% от присужденной суммы, должен заплатить с этих сумм НДФЛ по ставке 13% (для резидентов РФ) или 30% (для нерезидентов РФ). Суммы морального вреда и других присужденных расходов, в том числе судебных на юридическую помощь, не облагаются налогом на доходы физических лиц. Дольщик оплачивает НДФЛ на основании уведомления, полученного им от налоговой, а налоговая, в свою очередь, получает сведения о доходе Дольщика с присужденных ему сумм неустоек и штрафа на основании данных, поступивших в налоговую от Застройщика.

Имея большой опыт в защите прав потребителей, юристы Инспектуры возьмутся за решение Вашего вопроса с Застройщиком, досудебное и судебное представительство по Вашему спору, работая четко, грамотно и уверенно на результат, который будет реальным и ощутимым.

Правда на нашей стороне.

Ваша Инспектура – только победа.